Achat en Viager : comment ça marche ?

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Publié le 23 juin 2021 par Mathilde Prouchandy

Comme de nombreuses solutions, l’achat en viager vous permet de diversifier votre patrimoine. Mais en quoi cela consiste-t-il ? Quels sont les avantages et les inconvénients ?

Le fonctionnement

Qu’est-ce que l’achat en viager ?

Contrairement aux types d’achats immobiliers classiques, le viager repose sur un facteur aléatoire et peu commun : le décès du propriétaire, aussi appelé crédirentier. Pour qu’un contrat soit valide, la mort doit être totalement imprévisible.

Qu’est-ce que cela implique pour l’acquéreur (débirentier) ? Celui-ci doit verser une rente jusqu’à la fin de la vie du propriétaire. Le notaire la calcule et la fixe sur la base de plusieurs éléments :

l’âge du vendeur ;
la valeur du bien ;
le type de vente (libre ou occupée).

La rente peut parfois être accompagnée d’un bouquet convenu par les parties. Il n’est pas obligatoire, mais il permet au crédirentier d’obtenir un versement comptant.

Même si l’acquéreur devient officiellement titulaire du bien au moment de la signature, l’emménagement peut être différé. En effet, il existe trois manières d’effectuer ce type de vente. Ces options prévoient des conditions de vente assez différentes.

Les différents statuts

Viager libre

Dès la signature, le débirentier dispose du bien comme bien lui semble. Il peut l’habiter ou le louer sans même attendre le décès du vendeur. Afin de bénéficier de cet avantage, il est fort probable que la rente soit plus élevée qu’un statut occupé.

Viager occupé

Ce statut offre au propriétaire le droit d’usage et d’habitation (DUH). Il peut donc continuer à vivre dans son bien jusqu’à sa mort, tout en percevant la rente de l’acquéreur. S’il le désire, il a également la possibilité de le louer et d’encaisser des loyers.

Vente à terme

Le vendeur et le débirentier conviennent ensemble d’une date butoir pour l’emménagement du futur propriétaire. Il n’est pas nécessaire d’attendre le décès. En attendant, l’acquéreur verse la rente ainsi que le bouquet jusqu’à son installation.

Achat en viager : avantages et inconvénients

En quoi est-ce intéressant ?

Une décote sur les prix

Dans la plupart des cas, le débirentier ne peut pas jouir de son bien immédiatement. Pour compenser ce manque, une décote est appliquée sur le prix d’achat. Plus le propriétaire est jeune, plus elle sera importante.

Des frais de notaire réduits

Les frais de notaires sont calculés sur la valeur décotée du bien et non sur son prix initial. Ils seront donc beaucoup moins élevés !

Une revente facile

En cas de problème, il est tout à fait possible de revendre le viager, même lorsque le créditeur n’est pas décédé. Il existe pl usieurs options pour réaliser cette opération.

L’emprunt n’est pas obligatoire

Si vous souhaitez investir sans emprunter, cela est tout à fait possible avec le viager ! Il vous faudra cependant disposer de fonds suffisants pour payer la rente et le bouquet.

Quelques inconvénients

Un pari sur le temps

Lorsque vous effectuez ce genre d’achat, vous pariez sur le temps et surtout, sur la vie. C’est une opération qui peut sembler atypique ou dérangeante, car l’opération repose sur le décès d’une personne. Il faut donc bien se renseigner.

Une attente indéfinie

En principe, vous n’avez aucune idée de la date du décès du propriétaire. Si vous avez opté pour un viager occupé, il est possible d’attendre très longtemps avant de pouvoir récupérer le bien.

Des difficultés à obtenir un prêt immobilier

La garantie de premier ordre du vendeur du viager protège le crédirentier en cas de non-versement des sommes dues. En d’autres termes, si le débirentier ne paie pas, la banque ne pourra pas saisir le bien. C’est pour cette raison qu’il est difficile d’obtenir un prêt. Afin de mieux comprendre vos possibilités, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers.

Annulation de la vente

Si le vendeur décède sous 20 jours après signature du contrat, la vente pourrait être annulée par les héritiers. En effet, la loi considère qu’en dessous de ce délai, la mort pouvait être prévisible.

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