Queue de programme immobilier : un investissement locatif judicieux ?

Acquérir un bien immobilier en VEFA moins cher que les autres logements d’une même copropriété, c’est possible ! Il s’agit d’une queue de programme immobilier. ASG Courtage vous aide à y voir plus clair en vous présentant les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement.

La queue de programme immobilier

Que se cache-t-il donc derrière ce terme un peu barbare ?

Une catégorie de logements assez particulière

Le promoteur a un objectif bien précis : écouler tous les lots de son programme immobilier avant l’achèvement des travaux. Pourtant, une catégorie d’appartements ne trouve pas preneurs avant l’échéance. Il s’agit des queues de programme immobilier.

Les acquéreurs émettent plus de réserves quant à l’achat de ces biens pour des raisons évidentes : les prestations sont moins attractives. En effet, la plupart de ces habitations ne correspondent pas aux critères que la grande majorité des acheteurs recherchent :

• emplacement bruyant (sorties de parking, rez-de-chaussée…) ;
• exposition peu avantageuse ;
• vis-à-vis important ;
• etc.

Un prix attractif pour compenser les prestations

Les promoteurs se retrouvent souvent avec des queues de programme immobilier en stock. Ils ont donc l’habitude de gérer ce genre de problème. Ils savent comment s’y prendre pour limiter l’impact négatif sur la rentabilité de leur programme immobilier.

Premièrement, les promoteurs vont proposer une décote sur le prix d’acquisition du bien : entre 15 et 40 %. Cet atout rend rapidement le logement beaucoup plus intéressant.

Ensuite, ils vont équiper les habitations d’équipements plus performants. Malgré les défauts, le bien est donc valorisé. Il existe bien d’autres avantages, mais aussi quelques inconvénients pour ce type d’achat.

Fin de programme immobilier : les avantages

Outre le prix réduit, la queue de programme immobilier offre d’autres avantages.

Une facilité de location

Même si ces appartements peinent à trouver des propriétaires, ils séduisent grandement les locataires tels que :

• les personnes à mobilité réduite ;
• les étudiants et jeunes cadres dynamiques ;
• les professions libérales.

La raison principale qui explique cet engouement est sans aucun doute l’emplacement. Souvent situé au rez-de-chaussée, le bien est accessible facilement. C’est l’idéal pour les PMR, les personnes âgées, mais aussi les professions libérales qui ont un cabinet.

Le prix abordable attire aussi ces cibles, notamment les jeunes qui n’ont pas de grands moyens financiers.

Un investissement rentable

Grâce à ces logements, vous bénéficiez d’une rentabilité majorée. En effet, lorsque vous louez votre bien, vous percevez des revenus fonciers quasiment identiques à ceux des autres habitations de la copropriété (seulement 10 à 20 % plus bas). Pourtant, vous avez payé un prix d’acquisition bien inférieur ! Cet investissement est donc très rentable.

Moins de charges

Les charges de la copropriété sont distribuées en fonction de plusieurs facteurs comme l’emplacement et la taille du logement. En tant que queue de programme immobilier, votre bien a de grandes chances d’avoir une surface habitable inférieure aux autres lots ou de se situer en rez-de-chaussée. Dans ce cas, vos charges vont être minorées : vous ne payez ni pour l’ascenseur ni pour les escaliers.

Queue de programme immobilier : les inconvénients

Vous connaissez maintenant les principaux avantages. Il faut aussi découvrir les inconvénients !

Des critères peu avantageux

Si le prix d’un bien en fin de programme immobilier est si avantageux, c’est parce que ses prestations ne satisfont pas les acquéreurs qui souhaitent investir dans une résidence principale. Les critères sont en effet moins attrayants :

• une surface habitable moins importante ;
• des nuisances sonores et visuelles ;
• une exposition peu avantageuse.

Comme vu plus haut, ces critères séduisent pourtant certains locataires.

Un turnover important

Même si la demande pour ce type de bien est importante, le turnover des locataires n’en reste pas moins élevé. En effet, les étudiants et les jeunes cadres occupent votre logement de façon temporaire. Les loyers accessibles les attirent le temps de se constituer une épargne. Ils ne restent donc pas longtemps.

Afin de ne pas perdre en rentabilité, vous devez faire en sorte d’anticiper ce turnover. Assurez-vous de louer votre habitation en continu !

Vous connaissez à présent tous les secrets des queues de programme immobilier. Saviez-vous qu’il existait également des obligations concernant l’accessibilité des personnes à mobilité réduite ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les normes d’accessibilité PMR dans l’immobilier neuf.

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