Investir dans le neuf en 2026 : quelles options après le Pinel ?

Investir dans le neuf en 2026 : le nouveau paysage fiscal

Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Pour un logement neuf acheté en 2026, trois logiques coexistent :

• la location nue avec le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, en vigueur depuis le 21 février 2026 ;
• la location meublée sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), que la loi de finances 2026 n'a pas modifié ;
• la résidence gérée (étudiants, seniors, tourisme, affaires), où un exploitant loue votre logement par bail commercial.

Le Jeanbrun démarre lentement. En Île-de-France, la FPI a recensé 500 réservations d'investisseurs particuliers au 2e trimestre 2026, dont 72 en Jeanbrun. Ces chiffres ne disent rien de la rentabilité d'un dispositif, mais ils rappellent que les règles sont récentes et que chaque projet doit être chiffré au cas par cas.

Le dispositif Jeanbrun : louer nu en amortissant le logement

Les conditions

• achat entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ;
• logement situé dans un immeuble collectif, neuf ou en VEFA (les maisons sont exclues) ;
• location nue, à titre de résidence principale du locataire, pendant 9 ans ;
• loyer et ressources du locataire sous plafonds, selon le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social), sans louer à un membre de sa famille.

Le mécanisme

Ce n'est plus une réduction d'impôt. Chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers un amortissement calculé sur 80 % du prix, la part restante correspondant au terrain. Dans le neuf, le taux est de 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social, avec un plafond annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 €. Le dispositif est hors plafond des niches fiscales, et un déficit foncier reste imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.

Un exemple illustratif en Île-de-France

Pour un deux-pièces acheté 300 000 €, la base amortissable est de 240 000 €.

Aux prix franciliens, le plafond est vite atteint : au-delà d'un certain prix, l'avantage annuel n'augmente plus. Sur 9 ans en loyer intermédiaire, l'amortissement déduit atteint au plus 72 000 €. Ce calcul ne donne pas l'économie d'impôt, qui dépend de vos loyers, de vos charges et de votre tranche d'imposition. Les amortissements pratiqués sont en outre réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente.

LMNP dans un logement neuf : la location meublée classique

Louer meublé fait relever les loyers des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sans engagement de durée ni plafond de loyer propre au statut. Deux régimes sont possibles :

• le micro-BIC : pour les revenus 2026 à 2028, il s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes, avec un abattement forfaitaire de 50 % ;
• le régime réel : vous déduisez les charges réelles et amortissez le bâti et le mobilier, ce qui réduit souvent fortement le revenu imposable.

Deux points ont changé récemment. Les prélèvements sociaux sur ces revenus sont passés à 18,6 %, avec la hausse de CSG prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Et pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value, y compris ceux pratiqués avant 2025. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD échappent à cette réintégration.

Pour tester un projet, utilisez notre simulateur LMNP.

Résidences gérées : déléguer la gestion à un exploitant

Dans une résidence services neuve, vous achetez un logement meublé et le louez à un exploitant par bail commercial. Il trouve les occupants, assure les services et vous verse le loyer prévu au bail. La fiscalité est celle du LMNP.

Si l'exploitant fournit au moins trois services sur quatre (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, accueil), vous pouvez récupérer la TVA à 20 % sur le prix d'achat. Elle doit être remboursée par vingtièmes si vous revendez ou si l'activité s'arrête avant 20 ans, sauf si l'acquéreur poursuit l'exploitation. Le principal risque tient à la solidité du gestionnaire. Nous détaillons ces points dans notre article sur la résidence services neuve en LMNP.

PLF 2027 : ce que le projet changerait pour le meublé

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en cours d'examen. Il n'est pas voté et peut encore évoluer : son adoption est attendue fin décembre 2026. Dans sa version initiale, il prévoit :

• un plafonnement de l'amortissement des locaux en LMNP à 2,5 % de leur valeur, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer ;
• pour les meublés de tourisme, 1,5 % et 5 000 € ;
• la fin du report des amortissements non déduits pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027 ;
• une exclusion du plafond pour les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD, mais pas pour les résidences de tourisme et d'affaires.

Le texte du gouvernement ne prévoit pas de maintien de l'ancien régime pour les biens déjà achetés. Si vous signez un projet LMNP d'ici la fin de l'année, faites-le chiffrer avec et sans ces mesures.

Jeanbrun, LMNP ou résidence gérée : comparer les logiques

Aucune de ces options n'est meilleure dans l'absolu. Le bon choix dépend de votre tranche d'imposition, du temps que vous voulez consacrer à la gestion, de la durée de détention envisagée et du marché locatif du quartier.

Avant d'investir dans le neuf : les vérifications à faire

1. Le loyer réaliste : comparez le plafond du dispositif, ou le loyer de marché en meublé, avec les annonces du quartier.
2. Le financement : le taux moyen était de 3,40 % en septembre 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, et les banques appliquent la limite de 35 % d'endettement, assurance comprise. En VEFA, le prêt est débloqué au rythme du chantier : voir notre page crédit pour un achat en VEFA.
3. Le délai : sur plan, les premiers loyers n'arrivent qu'après la livraison.
4. La sortie : envisagez dès l'achat la durée de détention et la fiscalité de la revente.

Pour comparer des programmes adaptés à l'investissement locatif en Île-de-France, consultez nos programmes neufs : un conseiller ASG Immobilier peut chiffrer avec vous le financement et la fiscalité de chaque option.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Immobilier

Nos guides de l'immobilier neuf sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488