PTZ 2026 : combien pour un appartement neuf en Île-de-France ?

Les quatre paramètres qui fixent votre PTZ en 2026

Le prêt à taux zéro reste ouvert aux offres émises jusqu'au 31 décembre 2027, avec les mêmes barèmes qu'en 2025 : la loi de finances 2026 n'y a pas touché. Depuis le 1er avril 2025, l'appartement neuf est éligible dans toutes les zones. Il faut être primo-accédant, c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux ans qui précèdent l'offre, et habiter le logement au moins huit mois par an.

Le calcul repose ensuite sur quatre données, toujours dans le même ordre :

1. La zone de la commune : A bis, A, B1, B2 ou C. Pour le PTZ, la zone A bis suit exactement les barèmes de la zone A.
2. Le revenu retenu : le revenu fiscal de référence de 2024 (année N-2 pour une offre en 2026), ou le coût de l'opération divisé par 9 s'il est plus élevé. Ce revenu ne doit pas dépasser le plafond de ressources de la zone.
3. La tranche : on divise le revenu retenu par un coefficient familial (1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 pour cinq), puis on compare le résultat aux seuils de la zone.
4. Le coût retenu : le prix du logement, dans la limite d'un plafond qui dépend de la zone et du nombre d'occupants. La quotité de la tranche s'applique à ce montant.

Zone A, A bis ou B1 : vérifier la zone de votre commune

En Île-de-France, Paris et une grande partie de la petite couronne relèvent des zones A bis ou A, mais toute la région n'est pas logée à la même enseigne : une partie de la grande couronne est classée en B1, voire dans une autre zone. Or l'écart est net. Pour une famille de quatre personnes, le plafond de ressources atteint 102 900 € en zone A contre 72 450 € en B1, et le coût retenu 315 000 € contre 283 500 €.

Un zonage modifié fin 2025

L'arrêté du 5 septembre 2025 a reclassé des communes, pour les offres de prêt émises depuis le 30 septembre 2025. Une simulation faite avant cette date, ou un tableau trouvé sur un ancien article, peut donc reposer sur une zone qui n'est plus la bonne. Le réflexe : saisir le nom de la commune du programme dans le simulateur officiel de service-public.fr, qui indique la zone en vigueur.

Au-delà du seuil de la tranche 3, et jusqu'au plafond de ressources, le foyer se trouve en tranche 4.

Quatre foyers franciliens, quatre montants de PTZ

Les cas ci-dessous sont des exemples types, avec des prix et des revenus choisis pour illustrer chaque tranche. Ils concernent tous un appartement neuf en résidence principale.

Cas 1 : personne seule, T2 à 250 000 € en zone A

Revenu fiscal 2024 : 22 000 €. Le prix divisé par 9 donne 27 778 €, plus que son revenu : c'est donc ce chiffre qui est retenu. Divisé par le coefficient 1, il la place en tranche 2. Le coût retenu est plafonné à 150 000 €, et la quotité de 40 % donne un PTZ de 60 000 €, avec un différé de 8 ans puis 12 ans de remboursement. Pour un T2 à 200 000 €, le prix divisé par 9 (22 222 €) l'aurait laissée en tranche 1 : PTZ de 75 000 € avec 10 ans de différé.

Cas 2 : couple sans enfant, T3 à 320 000 € en zone A

Revenu fiscal : 60 000 €, sous le plafond de 73 500 €. Divisé par 1,5, il donne 40 000 €, au-dessus du seuil de 37 000 € : tranche 4. Le coût retenu est de 225 000 €, la quotité de 20 %, soit un PTZ de 45 000 € remboursé sur 10 ans, sans différé.

Cas 3 : couple avec deux enfants, T4 à 380 000 € en zone A

Revenu fiscal : 48 000 €, plus élevé que le prix divisé par 9 (42 222 €). Divisé par 2,1, il donne 22 857 € : tranche 1. Le coût retenu est plafonné à 315 000 €, la quotité est de 50 %, soit un PTZ de 157 500 €, avec 10 ans de différé puis 15 ans de remboursement.

Cas 4 : couple avec deux enfants, T4 à 300 000 € en zone B1

Revenu fiscal : 60 000 €, sous le plafond B1 de 72 450 €. Divisé par 2,1, il donne 28 571 € : tranche 3 dans cette zone. Le coût retenu est plafonné à 283 500 €, la quotité de 40 % donne un PTZ de 113 400 €, avec 2 ans de différé puis 13 ans de remboursement.

Pour refaire le calcul avec vos propres chiffres, le simulateur PTZ du site applique exactement ce barème.

Ce que le PTZ change dans votre plan de financement

Le PTZ ne finance jamais seul un achat : il complète un prêt principal, et la part du prix qu'il ne couvre pas reste à emprunter ou à apporter. Dans le cas 3, il reste 222 500 € à financer en dehors du PTZ ; dans le cas 2, 275 000 €. Le montant compte, mais le différé pèse souvent autant sur le budget mensuel.

• Tranches 1 et 2 : pendant 10 ou 8 ans, vous ne remboursez rien sur le PTZ. La banque peut alors étaler le prêt principal de façon à lisser la mensualité globale.
• Tranche 3 : 2 ans de différé seulement, puis 13 ans de remboursement, ce qui alourdit la mensualité dès la troisième année.
• Tranche 4 : remboursement immédiat sur 10 ans. Un PTZ de 45 000 € représente alors 375 € par mois, hors assurance, qui s'ajoutent à la mensualité du prêt principal.

En VEFA, les fonds sont débloqués au rythme du chantier. Notre article sur les appels de fonds en VEFA montre comment le PTZ et le prêt principal s'articulent pendant la construction, et la page crédit pour un achat en VEFA détaille le montage.

PTZ et TVA à 5,5 % : le cumul dans les quartiers prioritaires

Un appartement neuf vendu avec une TVA à 5,5 %, dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou à proximité, reste finançable par le PTZ. La quotité est celle du neuf collectif, donc les mêmes 50, 40 ou 20 % selon la tranche. Le cumul joue deux fois : le prix TTC baisse, et une partie de ce prix plus bas est financée sans intérêts.

Chaque dispositif garde cependant ses propres règles. La TVA réduite a ses plafonds de ressources et de prix, et elle n'exige pas d'être primo-accédant, contrairement au PTZ. Pour savoir si un programme est concerné, consultez notre guide sur la TVA à 5,5 % dans le neuf.

Les erreurs qui faussent une simulation de PTZ

• Prendre le mauvais revenu : pour une offre en 2026, c'est le revenu fiscal de référence de 2024 qui compte, celui qui figure sur l'avis d'impôt reçu en 2025.
• Oublier la règle du prix divisé par 9 : avec un revenu modeste et un achat élevé, elle peut faire monter d'une tranche, comme dans le cas 1.
• Compter les occupants de travers : ce sont les personnes qui vivront dans le logement, enfants compris, qui fixent le coefficient et le plafond de coût.
• Se fier à une zone d'avant octobre 2025 : refaites la vérification sur le simulateur officiel avec la commune exacte du programme.
• Confondre avec une maison neuve : la quotité y est plus faible (30, 20, 20 ou 10 %). Les cas ci-dessus valent pour un appartement.

Une fois la tranche connue, la conseillère ou le conseiller ASG Immobilier peut intégrer le PTZ à une simulation complète, avec le prêt principal et le calendrier de la VEFA.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Immobilier

Nos guides de l'immobilier neuf sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488