Garanties du logement neuf : parfait achèvement, biennale, décennale

Réception et livraison : les deux dates qui fixent vos délais

Dans un achat sur plan, deux événements se suivent sans se confondre. La réception des travaux a lieu entre le promoteur et les entreprises du chantier : c'est elle qui fait démarrer les garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale. La livraison, ensuite, est le jour où vous recevez les clés et signez le procès-verbal.

Quelques semaines peuvent séparer les deux. Si la réception date du 15 mars et que vous emménagez le 2 mai, votre année de parfait achèvement se termine le 15 mars de l'année suivante, pas le 2 mai. Demandez donc la date de réception au promoteur dès la livraison et notez-la dans votre dossier.

Deux délais font exception et partent de la prise de possession : le mois pour signaler les défauts apparents oubliés au procès-verbal, et l'année de garantie d'isolation phonique. La visite de livraison elle-même est détaillée dans notre guide livraison et réserves.

Quelle garantie du logement neuf pour quel défaut ?

Le bon réflexe consiste à classer le désordre avant d'écrire. Ce tableau résume les cas les plus fréquents.

Ce qui distingue biennale et décennale

La biennale vise les éléments d'équipement que l'on peut retirer sans abîmer le bâti. La décennale couvre ce qui menace la solidité de l'ouvrage ou rend le logement impropre à son usage : une infiltration qui rend une chambre inutilisable en fait partie, même si le mur tient. Pendant la première année, la garantie de parfait achèvement couvre de toute façon l'ensemble des désordres signalés.

Avant même les clés : GFA et assurance dommages-ouvrage

Deux protections existent dès la signature chez le notaire.

• La garantie financière d'achèvement (GFA) est délivrée par une banque, une société de caution mutuelle ou un assureur. Si le promoteur fait défaut pendant le chantier, elle finance la fin des travaux. Elle est obligatoirement extrinsèque depuis le 1er janvier 2015, et une vente en VEFA conclue sans elle est nulle.
• L'assurance dommages-ouvrage est souscrite par le promoteur avant l'ouverture du chantier. Elle dure 10 ans, suit le logement en cas de revente et préfinance les réparations de nature décennale sans attendre que les responsabilités soient tranchées.

Demandez au notaire les coordonnées de l'assureur dommages-ouvrage et le numéro du contrat, puis rangez-les avec votre acte et le procès-verbal de livraison. Le jour où une infiltration apparaît, c'est la première information dont vous aurez besoin. Si vous revendez un jour, ces documents se transmettent avec le bien, comme l'explique notre article sur la revente d'un logement acheté sur plan.

Faire jouer une garantie : la marche à suivre

1. Constater et dater

Photographiez le défaut, avec un repère d'échelle, et notez la date d'apparition. S'il évolue, une fissure qui s'allonge par exemple, refaites des photos à intervalles réguliers. Ne réparez rien vous-même avant que le défaut ait été constaté : vous pourriez perdre la preuve.

2. Écrire au promoteur

Le promoteur, votre vendeur, reste votre interlocuteur : il fait intervenir l'entreprise concernée. Envoyez-lui une lettre recommandée avec avis de réception qui précise :

• l'adresse et le numéro du lot ;
• la date de livraison et, si vous la connaissez, celle de la réception ;
• la description et la localisation précise du désordre ;
• la garantie que vous invoquez ;
• une demande d'intervention dans un délai raisonnable que vous fixez.

Joignez les photos. Gardez une copie de chaque envoi et chaque avis de réception.

3. Parties communes : passer par le syndic

Une fuite en toiture, une porte de hall défaillante ou un défaut du parking concernent la copropriété. Signalez-les au syndic, qui agit au nom du syndicat des copropriétaires, et demandez qu'ils figurent à l'ordre du jour s'ils tardent à être traités.

4. Relancer, puis mettre en demeure

Sans réponse, une mise en demeure en recommandé, rappelant le premier courrier, fixe un dernier délai. C'est aussi la pièce qu'il faudra joindre à une déclaration à l'assureur dommages-ouvrage pendant l'année de parfait achèvement.

Déclarer un sinistre à l'assurance dommages-ouvrage

Pour un désordre de nature décennale, la déclaration à l'assureur dommages-ouvrage évite d'attendre l'issue d'un litige entre entreprises. Elle se fait par lettre recommandée avec avis de réception et doit comporter, selon le Code des assurances :

• le numéro du contrat et, le cas échéant, de l'avenant ;
• le nom du propriétaire et l'adresse du bâtiment ;
• la date de réception ou, à défaut, de première occupation ;
• la date d'apparition des dommages, leur description et leur localisation ;
• pendant l'année de parfait achèvement, la copie de la mise en demeure adressée au titre de cette garantie.

Les délais de l'assureur

À compter d'une déclaration complète, l'assureur dispose de 60 jours pour dire s'il accepte la garantie. S'il l'accepte, il présente une offre d'indemnité dans les 90 jours, puis paie dans les 15 jours suivant votre acceptation. Notez ces échéances dans votre agenda dès l'envoi : un dépassement ouvre des droits, à faire valoir avec l'aide d'un professionnel.

Les erreurs qui font perdre une garantie

• Compter à partir de la livraison : l'année de parfait achèvement peut se terminer plusieurs semaines plus tôt que vous ne le pensez.
• Signaler par téléphone : sans écrit daté, impossible de prouver que le défaut a été dénoncé dans le délai.
• Attendre la fin de l'année pour tout envoyer : écrivez dès l'apparition, un courrier par série de défauts suffit.
• Faire réparer à vos frais avant constat : la prise en charge devient difficile à obtenir.
• Égarer les références de l'assurance dommages-ouvrage et le procès-verbal de livraison.

Ces garanties ne remplacent pas votre propre assurance habitation, qui couvre votre mobilier et votre responsabilité dès l'entrée dans les lieux. Avant même la signature, le choix du programme compte aussi : nos conseillers vous présentent des programmes neufs en Île-de-France et le dossier de garanties qui les accompagne, dans le cadre de notre offre immobilier neuf.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Immobilier

Nos guides de l'immobilier neuf sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488