Avant la livraison : préparer la visite
Le promoteur vous convoque, en général quelques semaines à l'avance, une fois le logement achevé. Profitez de ce délai pour rassembler les documents et organiser la journée. Si une visite du chantier vous est proposée avant la date officielle, acceptez-la : repérer un défaut quelques semaines plus tôt laisse aux entreprises le temps de le reprendre avant la remise des clés.
Les documents à emporter
- l'acte de vente, avec les plans et la notice descriptive annexés ;
- les éventuels avenants de travaux modificatifs (choix de carrelage, cloison déplacée…) ;
- vos échanges écrits avec le promoteur pendant le chantier ;
- l'attestation d'assurance habitation, souvent demandée à la remise des clés.
Le matériel utile
Un mètre ruban ou un télémètre, un niveau à bulle, une lampe de poche, un testeur de prise ou un petit appareil à brancher pour vérifier chaque prise, du ruban adhésif de couleur pour repérer les défauts, et un téléphone chargé pour les photos. Prévoyez au moins deux heures pour un trois-pièces.
Se faire accompagner
Il est possible, et conseillé si vous n'êtes pas à l'aise avec le bâtiment, de venir avec un professionnel : expert en bâtiment ou architecte. Prévenez le promoteur à l'avance. Côté financement, vérifiez avec votre banque que le déblocage du solde est prêt, ou préparez sa consignation.
La check-list de la visite, pièce par pièce
Avancez dans un ordre fixe et comparez chaque élément au plan et à la notice, pas à vos souvenirs du bureau de vente.
Toutes les pièces
- murs et plafonds : fissures, éclats, reprises de peinture visibles en lumière rasante ;
- sols : carreaux fendus ou sonnant creux, rayures sur le parquet, plinthes mal fixées ;
- menuiseries : ouverture et fermeture de chaque fenêtre et porte, joints, volets roulants motorisés ;
- électricité : nombre et emplacement des prises et points lumineux, interrupteurs, tableau électrique étiqueté.
Cuisine et pièces d'eau
- robinetterie : débit, eau chaude, absence de fuite sous les éviers et lavabos ;
- évacuations : faites couler l'eau plusieurs minutes dans la douche et la baignoire ;
- joints silicone, faïence, pente du receveur de douche ;
- bouches de ventilation présentes et en fonctionnement.
Extérieurs et annexes
- balcon ou terrasse : revêtement, garde-corps, écoulement des eaux ;
- cave et parking : numéro, dimensions, porte, éclairage, accès au badge ;
- boîte aux lettres, interphone, clés et télécommandes remises (comptez-les).
Mesurez enfin les pièces principales : un écart de surface ou une hauteur sous plafond manifestement inférieure au plan mérite une mention. Pour savoir lire ces documents avant la visite, voyez notre guide sur le plan et la notice descriptive.
Faites la visite en plein jour et, si possible, à deux : l'un inspecte, l'autre écrit et photographie. Relisez la liste des réserves à voix haute avant de signer le procès-verbal.
Comment rédiger ses réserves sur le procès-verbal
Une réserve utile permet à une entreprise de retrouver et de réparer le défaut sans vous rappeler. Elle indique la pièce, l'emplacement précis et la nature du problème.
| Trop vague | Exploitable |
|---|---|
| Peinture à reprendre | Chambre 2, mur côté fenêtre : coulures et zone non peinte d'environ 30 cm sous la prise |
| Fenêtre défectueuse | Séjour, porte-fenêtre gauche : fermeture difficile, poignée qui force |
| Salle de bains non conforme | Salle de bains : meuble vasque simple posé, la notice prévoit un meuble double vasque |
Numérotez les réserves, photographiez chaque défaut avec un repère visible et faites figurer la liste complète sur le PV, ou sur une annexe signée par les deux parties. Si le représentant du promoteur conteste une réserve, maintenez-la et notez son désaccord. Repartez avec votre exemplaire signé.
Le solde de 5 % : payer ou consigner
À l'achèvement, les appels de fonds peuvent atteindre au plus 95 % du prix. Les 5 % restants sont exigibles à la remise des clés : 15 000 € pour un logement de 300 000 €.
Si vous émettez des réserves ou contestez la conformité, vous pouvez consigner ce solde au lieu de le verser. La somme est déposée chez un notaire ou à la Caisse des dépôts et consignations, jamais entre les mains du promoteur. La consignation vaut paiement : le promoteur doit vous remettre les clés. Les fonds sont débloqués lorsque les réserves sont levées. Organisez cette option avant le rendez-vous avec votre notaire et votre banque, dont le rôle est détaillé sur notre page crédit pour un achat en VEFA.
Refuser la livraison : un cas limité
Refuser les clés n'est justifié que si le logement est impropre à l'habitation : pas d'eau ni d'électricité, gros œuvre inachevé. Pour des finitions ou des équipements défectueux, la bonne réponse est un PV complet assorti de réserves, et la consignation du solde.
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Le mois qui suit : signaler ce qui vous a échappé
Certains défauts n'apparaissent qu'à l'usage : radiateur qui ne chauffe pas, infiltration après la première pluie, porte qui frotte. Le vendeur reste tenu des défauts apparents pendant un mois après la prise de possession. Pour des clés remises le vendredi 15 janvier 2027, signalez-les au plus tard le 15 février 2027, par lettre recommandée avec avis de réception, photos à l'appui. Passé ce mois, il vous faudra prouver que le défaut existait déjà à la livraison.
Si le promoteur ne fait rien, l'action en justice doit être engagée dans l'année qui suit ce mois, soit environ 13 mois après la prise de possession. Pour l'isolation phonique, le premier occupant dispose d'une garantie d'un an à compter de la prise de possession.
Faire lever les réserves
Après la livraison, les entreprises interviennent pour reprendre les défauts listés. Tenez un tableau : réserve, date d'intervention, état. Vérifiez chaque reprise et ne signez le procès-verbal de levée qu'une fois la réparation constatée. Si vous avez consigné le solde, c'est ce document qui permettra de débloquer la somme : conservez-en une copie avec le PV de livraison.
- Relance amiable : courriel puis lettre au service après-vente, avec la liste des réserves restantes.
- Mise en demeure par lettre recommandée, qui fixe un délai pour réaliser les travaux.
- Voie judiciaire : le juge peut désigner un expert et ordonner les travaux sous astreinte, avec des dommages et intérêts.
En parallèle, d'autres protections prennent le relais pour les désordres qui apparaissent plus tard : elles sont détaillées dans notre article sur les garanties du logement neuf. Les conseillers d'ASG Immobilier peuvent vous aider à préparer ce rendez-vous dès la convocation.
Questions fréquentes
Que vérifier lors de la livraison d'un appartement neuf ?
Peut-on émettre des réserves après la livraison d'un logement neuf ?
Doit-on payer les 5 % restants si on émet des réserves ?
Que faire si le promoteur ne lève pas les réserves ?
Sources
- Le Mag Juridique — VEFA : réserves non levées après livraison (11/09/2026)
- Lexgroup Notaires — Les garanties liées à la VEFA (07/03/2024)
- Notaires du Grand Paris — Acheter un appartement sur plan (VEFA)
- Construires — Livraison VEFA et assistance (MAJ 31/08/2026)
Publié le 28 octobre 2026.
Nos guides de l'immobilier neuf sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.
Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488
