Plan et notice descriptive : bien lire le dossier d'un logement neuf

Ce que contient le dossier d'un logement neuf sur plan

À la réservation, vous recevez en général un plan du logement, un plan de situation dans l'étage ou dans la résidence, et une notice descriptive, parfois appelée note technique. À la signature chez le notaire, l'acte comprend le plan coté et la notice définitive, ou renvoie à des documents déposés chez le notaire.

Pourquoi la version de l'acte compte le plus

La conformité du logement livré s'apprécie par rapport aux documents contractuels. Dans une affaire analysée par l'ANIL (Cass. 3e civ., 18 mai 2017, n° 16-16627), la Cour de cassation a approuvé les juges qui avaient retenu que la notice annexée à l'acte avait seule valeur contractuelle : des briques d'une autre couleur que celle du permis de construire n'ont pas été jugées non conformes, car la notice ne précisait pas la couleur. Les plaquettes et images de synthèse ne vous protègent donc guère : ce qui compte, c'est ce qui est écrit.

Quand le projet d'acte vous est notifié, au moins un mois avant la signature, comparez ligne à ligne sa notice et ses plans avec ceux du contrat de réservation. Les clauses de ce contrat sont détaillées dans notre article contrat de réservation VEFA.

Lire un plan de logement neuf : cotes, symboles et pièges

Les cotes et les surfaces

Les cotes indiquent les dimensions intérieures des pièces, le plus souvent en mètres ou en centimètres. Le tableau des surfaces donne la surface de chaque pièce et le total habitable. Les espaces extérieurs (balcon, loggia, terrasse) figurent à part : ils ne font pas partie de la surface habitable, pas plus que les parties de moins de 2,20 m de hauteur sous plafond. Un logement annoncé « 62 m² avec balcon de 8 m² » offre donc 62 m² habitables, pas 70.

Gaines, soffites et faux plafonds

Les rectangles hachurés ou notés « GT » dans un angle correspondent souvent à des gaines techniques qui traversent les étages. Elles grignotent un coin de cuisine ou de salle de bains et ne se déplacent pas. Un soffite ou un faux plafond, signalé par un trait pointillé, abaisse localement la hauteur : demandez à quelle hauteur il descend, surtout dans une entrée ou au-dessus d'un plan de travail.

Portes, fenêtres et équipements

L'arc de cercle qui part d'une porte montre son sens d'ouverture : une porte qui bat contre un placard ou empiète sur l'emplacement d'un lit change l'usage de la pièce. Regardez aussi la largeur des fenêtres, la hauteur des allèges, la position des radiateurs et du ballon d'eau chaude. Le plan électrique (prises, points lumineux) est souvent fourni à part : réclamez-le.

Recalculer les surfaces et tester l'aménagement

Reprenez les cotes d'une pièce et multipliez-les. Une chambre de 3,45 m sur 3,10 m fait 10,70 m² : si le tableau des surfaces indique 11,5 m², c'est que la pièce n'est pas rectangulaire ou qu'elle inclut un dégagement ou un placard. Posez la question.

Faites ensuite l'exercice du mobilier, à l'échelle :

• un lit de 160 × 200 cm avec un passage confortable de chaque côté ;
• la longueur de mur libre pour un canapé, sans fenêtre ni radiateur ;
• les meubles de cuisine compatibles avec les arrivées d'eau et la gaine ;
• la place d'un lave-linge et d'un sèche-linge, souvent oubliée.

Lors de la revente d'un lot de copropriété, la surface loi Carrez retient les parties d'au moins 1,80 m de hauteur, ce qui explique un écart avec la surface habitable sous des combles. Le contrat de vente prévoit en général une tolérance d'écart entre surface prévue et surface livrée : lisez-la avant de signer.

La notice descriptive du logement neuf, poste par poste

La notice décrit les matériaux et équipements, du gros œuvre aux finitions. Les rubriques à lire avec le plus d'attention :

• Gros œuvre et façades : nature des murs, isolation, revêtement extérieur.
• Menuiseries : matériau des fenêtres, type de vitrage, volets roulants manuels ou électriques, et dans quelles pièces.
• Revêtements de sol : parquet, stratifié ou carrelage, pièce par pièce, et format des carreaux.
• Murs et plafonds : peinture, faïence (hauteur dans la salle de bains : sur toute la hauteur ou seulement autour de la baignoire ?).
• Sanitaires : baignoire ou douche, meuble vasque, sèche-serviettes.
• Chauffage et eau chaude : mode de production, individuel ou collectif.
• Électricité et communication : nombre de prises par pièce, fibre, interphone ou visiophone.
• Cuisine : simple attente (arrivées d'eau et d'électricité) ou cuisine équipée, et dans ce cas avec quels appareils.
• Parties communes et annexes : ascenseur, local vélos, parking, cave, espaces verts.

Un équipement qui n'y figure pas n'est pas dû. Si un élément vous importe, demandez qu'il soit écrit. Pour modifier une prestation, la démarche passe par des travaux modificatifs, à négocier avec le promoteur avant une date limite.

« Ou équivalent », « selon choix de l'architecte » : les formules à décoder

Ces formules sont courantes et pas abusives en soi. Elles deviennent un problème quand la prestation qui compte pour vous (le parquet du séjour, la douche à l'italienne) n'est décrite que par elles.

Les questions à poser avant de signer

1. Les plans et la notice de l'acte sont-ils identiques à ceux de la réservation ? Sinon, qu'est-ce qui a changé ?
2. Quelle est la hauteur sous plafond dans chaque pièce, soffites compris ?
3. Où passent les gaines et les descentes d'eau dans mon logement ?
4. Quel est le plan électrique précis ?
5. Quelles prestations sont réservées à certains lots seulement ?
6. Quelle est l'orientation exacte du séjour et du balcon ?
7. Quelle tolérance de surface prévoit le contrat ?

Gardez ces documents : ils serviront de référence le jour de la livraison et des réserves. Pour comparer plusieurs lots d'une même résidence, consultez aussi notre article sur le choix du lot, et parcourez nos programmes neufs, dont les conseillers peuvent vous transmettre plans et notices.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Immobilier

Nos guides de l'immobilier neuf sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488