Le budget d'un logement neuf ne s'arrête pas au prix du lot
Dans le neuf, le prix de vente inclut la TVA et la construction. Faites confirmer par écrit que les raccordements de l'immeuble aux réseaux sont compris dans le prix et qu'aucun frais de raccordement ne vous sera refacturé. D'autres dépenses restent à votre charge, avant et après la livraison. Certaines figurent dans les documents de vente, d'autres n'apparaissent nulle part tant que vous ne posez pas la question.
La bonne méthode consiste à dresser la liste des postes dès la réservation, à demander un chiffre écrit pour chacun, puis à vérifier que votre plan de financement les couvre. Le tableau ci-dessous sert de point de départ.
| Poste | Quand le payer | À qui demander le chiffre |
|---|---|---|
| Parking, box, cave | Avec le logement, par appels de fonds | Promoteur (grille de prix) |
| Cuisine et équipements non prévus | Avant ou après la livraison | Notice descriptive, cuisinistes |
| Modifications demandées sur plan | Selon le devis | Promoteur, s'il les accepte |
| Frais de notaire | À la signature de l'acte | Notaire du programme |
| Garantie et dossier de prêt | Au déblocage du prêt | Banque ou courtier |
| Intérêts intercalaires | Pendant le chantier | Banque (offre de prêt) |
| Charges, assurance, énergie, déménagement | À partir de la livraison | Syndic, assureur, fournisseurs |
Parking et cave : combien prévoir en plus ?
En Île-de-France, la place de stationnement est rarement comprise d'office. Les prix moyens au mètre carré publiés chaque trimestre par la Fédération des promoteurs immobiliers sont d'ailleurs calculés hors parking. Le montant varie fortement d'un programme à l'autre : seule la grille de prix du promoteur vous donne le vrai chiffre.
Quelques questions à poser avant de signer le contrat de réservation :
- la place est-elle obligatoire, en option ou vendue séparément ?
- s'agit-il d'une place ouverte ou d'un box fermé, et à quel niveau de sous-sol ?
- la place est-elle prévue pour recevoir une borne de recharge, et qui paiera l'installation ?
- reste-t-il des caves, et à quel prix ?
Le parking ou la cave est en général payé au même rythme que le logement, par appels de fonds. Il entre dans le montant à financer et dans la base des frais de notaire.
Gardez dans votre plan de financement une réserve pour les postes que vous n'avez pas encore chiffrés au moment de la réservation, et remplacez chaque estimation par un devis ou un chiffre écrit au fil des mois.
Cuisine, rangements, modifications : vérifier la notice descriptive
La cuisine
Selon les programmes, la cuisine est livrée équipée (meubles, plan de travail, plaques, hotte) ou réduite aux attentes : arrivées d'eau, évacuations et alimentations électriques. La notice descriptive le précise. Si rien n'est prévu, demandez le plan de la cuisine avec la position exacte des attentes et faites établir des devis avant la livraison, pour emménager dans un logement utilisable.
Les autres équipements
Relisez la notice pièce par pièce : placards et dressings, luminaires, volets roulants motorisés ou non, meuble de salle de bains, sèche-serviettes. Tout ce qui n'y figure pas sera à votre charge. Notre guide pour bien lire le plan et la notice descriptive détaille les mentions à surveiller.
Les modifications sur plan
Certains promoteurs acceptent, avant un stade donné du chantier, de modifier une cloison, d'ajouter des prises ou de changer une faïence. Ces travaux font l'objet d'un devis et d'un supplément de prix. Demandez la date limite et faites figurer le devis dans les documents signés.
Frais de notaire et garantie du prêt : les frais d'acquisition
Les frais de notaire réduits
Pour un logement acheté au promoteur, les frais de notaire représentent environ 2 à 3 % du prix TTC, contre 7 à 8 % dans l'ancien, car la taxe de publicité foncière est réduite à 0,715 % du prix hors taxes. Le calcul détaillé fait l'objet de notre article sur les frais de notaire dans le neuf, et vous pouvez estimer votre cas avec le simulateur de frais de notaire.
La garantie et le dossier de prêt
La banque demande une garantie : caution d'un organisme spécialisé ou hypothèque. À titre d'ordre de grandeur, une caution coûte une commission de 150 à 600 € plus une contribution à un fonds mutuel d'environ 0,8 % du prêt, dont une partie est restituable en fin de prêt. Une hypothèque peut atteindre environ 2 % du montant emprunté. Pour un prêt de 270 000 €, 0,8 % représente 2 160 €. Ajoutez les éventuels frais de dossier de la banque.
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Intérêts intercalaires : le coût du chantier
En VEFA, la banque débloque le prêt au fur et à mesure des appels de fonds, dans la limite des plafonds légaux : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, le solde à la livraison. Tant que le prêt n'est pas entièrement débloqué, vous payez en général des intérêts sur les seules sommes versées : ce sont les intérêts intercalaires.
Un exemple calculé
Prenons un logement de 300 000 € financé avec 30 000 € d'apport, versés en premier, et un prêt de 270 000 € au taux de 3,40 %, la moyenne du marché en septembre 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. L'acte est signé fondations achevées, la mise hors d'eau intervient 8 mois plus tard, l'achèvement 10 mois après, la livraison 2 mois après.
- 75 000 € débloqués pendant 8 mois : 1 700 € d'intérêts ;
- 180 000 € pendant 10 mois : 5 100 € ;
- 255 000 € pendant 2 mois : 1 445 €.
Total : environ 8 245 € d'intérêts avant la première mensualité, hors assurance emprunteur. Ce calendrier est illustratif : votre coût dépend du rythme réel du chantier et de votre offre de prêt. Si vous payez un loyer en parallèle, voyez comment l'organiser dans notre article sur les appels de fonds en VEFA.
Après la livraison : charges, assurance et installation
Le jour de la remise des clés, plusieurs dépenses commencent en même temps :
- les charges de copropriété : dès la livraison, un syndic gère l'immeuble et appelle les charges selon un budget prévisionnel. Demandez une estimation au promoteur avant de réserver, ainsi que l'éventuelle avance de trésorerie appelée à l'entrée dans les lieux ;
- l'assurance habitation, à souscrire pour être couvert dès le premier jour ;
- l'ouverture des contrats d'électricité, de gaz le cas échéant, et d'accès à internet : les frais de mise en service sont indiqués par chaque fournisseur ;
- le déménagement et l'installation : rideaux ou stores, luminaires, électroménager, meubles adaptés aux nouvelles pièces.
Côté fiscalité locale, un logement neuf bénéficie en principe d'une exonération de taxe foncière de deux ans, que la commune peut limiter, à condition de déclarer l'achèvement dans les 90 jours. Les détails sont dans notre article sur la taxe foncière d'un logement neuf.
Questions fréquentes
Quels sont les frais en plus du prix d'un appartement neuf ?
La cuisine est-elle comprise dans un appartement neuf ?
Combien coûtent les intérêts intercalaires en VEFA ?
Quand commence-t-on à payer les charges de copropriété dans le neuf ?
Sources
- FPI — Observatoire du logement neuf, rapport du 2e trimestre 2026
- Office notarial Euller-Jung — La VEFA (appels de fonds)
- Pretto — Frais de garantie d'un prêt immobilier
- Meilleurtaux — Crédit immobilier : taux à 3,40 % (Observatoire Crédit Logement/CSA), octobre 2026
- Plan Immobilier — Frais de notaire : ce qui a changé, 10/04/2026
- Collectivites-locales.gouv.fr — Exonération de taxe foncière des constructions nouvelles (TFB-1)
Publié le 28 octobre 2026.
Nos guides de l'immobilier neuf sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.
Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488
