Promoteur en faillite pendant une VEFA : comment protéger votre achat

Promoteur en faillite : pourquoi la question se pose en 2026

Selon le cabinet Altares, cité par Batiweb, la promotion immobilière a compté en France 276 procédures de défaillance au 2e trimestre 2026, soit 87,8 % de plus qu'un an plus tôt. Les sociétés créées pour porter un seul programme ont été encore plus touchées, avec une hausse de 180 %. Au 3e trimestre, la hausse était encore de 6,5 %.

Le contexte explique cette vague. Selon la FPI, au 2e trimestre 2026, l'offre de logements neufs à vendre en Île-de-France atteignait 21 456 logements, soit près de 21 mois pour l'écouler au rythme actuel. Un programme qui se vend lentement pèse sur la trésorerie de son promoteur.

Une procédure collective n'est pas forcément synonyme d'abandon du chantier. Le Code de commerce en prévoit trois principales : la sauvegarde et le redressement judiciaire, qui visent à poursuivre l'activité, et la liquidation judiciaire, qui y met fin. Dans un redressement, la livraison peut être décalée ou le projet modifié. En liquidation, l'achèvement passe en principe par la garantie d'achèvement, qu'il faut actionner. Elle peut aussi jouer plus tôt, dès que le vendeur n'a plus les fonds pour terminer. Ce que vous devez faire dépend surtout d'une date : celle de votre signature chez le notaire.

Avant l'acte notarié : le sort du dépôt de garantie

Au stade du contrat de réservation, vous n'avez versé qu'un dépôt de garantie, facultatif et plafonné à 5 % du prix prévisionnel si la vente doit être signée dans l'année. Pour un appartement à 300 000 €, cela représente 15 000 € au plus.

Ce dépôt n'est jamais versé au promoteur. Il est placé sur un compte spécial ouvert à votre nom, dans une banque, un établissement habilité ou chez un notaire, et il reste indisponible jusqu'à la vente. Si le promoteur ne signe pas l'acte dans le délai prévu au contrat, la vente n'est pas conclue de son fait : le Code de la construction prévoit alors la restitution du dépôt.

Deux réflexes à ce stade :

• vérifiez dans votre contrat le nom de l'établissement ou du notaire qui détient le dépôt ;
• ne réglez aucune autre somme directement au promoteur avant l'acte, quel que soit l'argument commercial.

Les autres clauses à contrôler avant de signer sont détaillées dans notre article sur le contrat de réservation en VEFA.

Après l'acte : la garantie financière d'achèvement prend le relais

Une fois l'acte signé, vous payez le logement au fil du chantier. Votre principale protection est alors la garantie financière d'achèvement. Le vendeur doit l'obtenir avant de signer, et l'attestation du garant est jointe à l'acte. Depuis le 1er janvier 2015, elle est obligatoirement donnée par un tiers : une banque, une société de caution mutuelle ou un assureur. Une vente en VEFA conclue sans cette garantie est nulle.

Comment la garantie fonctionne

• Le déclenchement : la garantie joue en cas de défaillance financière du vendeur, c'est-à-dire quand il ne dispose plus des fonds nécessaires pour achever l'immeuble. L'acquéreur peut la mettre en œuvre lui-même.
• Son contenu : le garant fournit les sommes nécessaires pour terminer l'immeuble. Il peut faire désigner un administrateur chargé de faire réaliser les travaux restants.
• Le solde du prix : quand le garant finance la fin du chantier, c'est à lui, et non plus au promoteur, que vous versez ce qui reste dû.
• Sa fin : la garantie s'éteint à l'achèvement de l'immeuble, constaté par une attestation.

Ce qu'elle ne couvre pas

La garantie finance l'achèvement, pas la qualité des travaux. Les malfaçons relèvent des garanties de la construction, présentées plus bas. Les conséquences d'un retard sur votre budget ou votre fiscalité ne sont pas son objet : elles se discutent au cas par cas.

Le chantier s'arrête : la marche à suivre pas à pas

Un chantier qui s'arrête plusieurs semaines n'est pas toujours le signe d'une faillite : des causes légitimes de suspension peuvent exister, comme l'explique notre article sur le retard de livraison en VEFA. En cas de doute sérieux, procédez dans cet ordre :

1. Vérifiez le BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales). Le jugement d'ouverture y est publié, avec le nom du mandataire judiciaire ou du liquidateur. Cherchez la société qui vous a vendu le logement, souvent différente de la marque commerciale.
2. Déclarez votre créance au mandataire judiciaire (sauvegarde ou redressement) ou au liquidateur (liquidation), dans les 2 mois qui suivent la publication au BODACC. C'est la date d'envoi qui compte. Déclarez les sommes que vous réclamez au vendeur (remboursements, indemnités prévues au contrat, dommages et intérêts), chiffrées et justifiées. Hors délai, vous pouvez demander au juge-commissaire d'être relevé de la forclusion, sans garantie de l'obtenir : ne laissez pas passer les 2 mois.
3. Écrivez au garant par lettre recommandée avec avis de réception, avec les éléments qui montrent la défaillance : jugement, arrêt du chantier, courriers restés sans réponse.
4. Prévenez votre banque et le notaire, et demandez au garant de confirmer par écrit à qui régler les prochains appels de fonds.
5. Faites-vous conseiller par un avocat si le garant ne répond pas : une mise en demeure, puis une action en justice, restent possibles.

Contactez aussi les autres acquéreurs de la résidence. Vous partagez le même garant et les mêmes interlocuteurs, et un dossier commun pèse davantage.

Appels de fonds et crédit immobilier pendant la procédure

Les appels de fonds sont plafonnés par la loi, en cumul : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, et le solde de 5 % à la livraison. Ce plafonnement limite l'exposition de l'acquéreur à l'état réel du chantier.

Votre prêt continue de courir sur les sommes déjà débloquées, avec ses intérêts intercalaires si vous êtes en différé. Arrêter de payer de votre propre chef vous exposerait à des pénalités, voire à l'exigibilité immédiate du prêt. Le Code de la consommation permet en revanche au juge de suspendre l'exécution du prêt lorsqu'une contestation ou un incident affecte le contrat de vente, à condition que la banque soit appelée à la procédure. Le calendrier de déblocage est expliqué dans notre article sur les appels de fonds en VEFA.

Si vous investissez, vérifiez aussi les délais d'achèvement exigés par votre avantage fiscal. Dans une question écrite publiée au Journal officiel le 12 mai 2026, une députée a signalé que des acquéreurs Pinel risquaient de perdre leur réduction d'impôt à cause du retard d'un promoteur défaillant, alors même que la garantie d'achèvement avait été activée.

Après la livraison : vos garanties si le promoteur a disparu

La disparition du vendeur après la livraison ne vous laisse pas sans recours. Les garanties de la construction ne dépendent pas toutes de lui :

• la garantie de parfait achèvement est due par l'entrepreneur qui a réalisé les travaux, pendant un an à compter de leur réception. La réception précède la livraison : une partie de cette année peut déjà être écoulée quand vous recevez les clés ;
• l'assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur avant le chantier, dure 10 ans et suit le logement. Elle préfinance les réparations de nature décennale sans attendre de décision sur les responsabilités. À compter d'une déclaration de sinistre complète, l'assureur a 60 jours pour prendre position et, s'il accepte la garantie, 90 jours au total pour présenter une offre d'indemnité.

Gardez le nom de l'assureur dommages-ouvrage et le numéro du contrat avec votre acte : si le promoteur n'existe plus, c'est votre premier interlocuteur. Les délais de chaque garantie sont détaillés dans notre guide des garanties du logement neuf.

Avant de réserver : les vérifications qui limitent le risque

Aucune vérification n'élimine le risque, mais quelques questions simples évitent les mauvaises surprises :

• Qui est le vendeur ? Relevez le nom exact de la société qui signe, son numéro d'immatriculation, et cherchez-la au BODACC.
• Qui donne la garantie d'achèvement ? Demandez le nom du garant dès la réservation, puis vérifiez avec le notaire que l'attestation est bien jointe au projet d'acte.
• Où va votre dépôt ? Il doit être versé sur un compte spécial à votre nom, jamais au promoteur.
• Le chantier avance-t-il ? Chaque appel de fonds doit correspondre à un stade atteint. Demandez l'attestation du maître d'œuvre, et passez sur place si vous le pouvez.

Votre crédit doit aussi être organisé pour un achat sur plan : déblocage au rythme du chantier, différé, assurance. C'est l'objet de notre page sur le crédit pour un achat en VEFA.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Immobilier

Nos guides de l'immobilier neuf sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488