Appels de fonds en VEFA : financer un achat sur plan sans payer double

Comment fonctionnent les appels de fonds en VEFA

En vente en l'état futur d'achèvement, le prix n'est pas versé en une fois chez le notaire. Le promoteur vous adresse un appel de fonds à chaque étape du chantier prévue au contrat, et la loi limite le total exigible à chaque stade, dépôt de garantie compris :

• au plus 35 % du prix une fois les fondations achevées ;
• au plus 70 % à la mise hors d'eau ;
• au plus 95 % à l'achèvement de l'immeuble ;
• les 5 % restants à la remise des clés, avec la possibilité de les consigner en cas de réserves.

Ce sont des plafonds cumulés. Le contrat peut découper le paiement en davantage d'étapes (plancher du premier étage, cloisons, menuiseries…) tant que ces pourcentages ne sont jamais dépassés. Le dépôt de garantie versé à la réservation, bloqué sur un compte à votre nom, s'impute sur la première somme due.

Le premier appel tombe souvent à l'acte

Lorsque la vente est signée alors que les fondations sont déjà terminées, la part correspondante est exigible dès la signature. Renseignez-vous sur l'avancement du chantier à la date prévue de l'acte : c'est elle qui détermine le montant de votre premier décaissement.

Le déblocage progressif du prêt immobilier

À chaque appel, vous transmettez le courrier du promoteur à votre banque, qui verse la somme au vendeur. Votre prêt n'est donc pas décaissé en totalité le jour de l'acte : il se libère par tranches, et les intérêts ne courent que sur ce qui a été versé.

• Apport : il finance en général les premières sommes. L'ordre exact entre apport, prêts aidés et prêt principal se fixe avec la banque dans l'offre.
• PTZ : la part financée par le prêt à taux zéro ne produit aucun intérêt, même pendant les travaux. Pour savoir ce qu'il peut représenter dans votre budget, voyez notre guide du PTZ pour un appartement neuf en Île-de-France.
• Prêt principal : il prend le relais, appel après appel.

Vérifiez que l'appel reçu correspond bien à l'étape annoncée et que le cumul reste sous le plafond légal. En cas de doute, demandez au promoteur le justificatif d'avancement avant de transmettre à la banque.

Intérêts intercalaires : un exemple chiffré sur 18 mois

Prenons un appartement de 300 000 €, financé par un apport de 30 000 € consacré au prix et un prêt de 270 000 €. Le taux retenu, 3,40 %, est une hypothèse : c'est le taux moyen relevé par l'Observatoire Crédit Logement/CSA en septembre 2026, pas une offre. Le calendrier ci-dessous est purement illustratif : chaque chantier a le sien.

Sur les 18 mois, les intérêts intercalaires atteignent 7 735 €, hors assurance emprunteur. Le calcul est simple : capital débloqué × taux annuel ÷ 12, multiplié par le nombre de mois. Après la livraison, le prêt de 270 000 € sur 25 ans au même taux donnerait une mensualité d'environ 1 337 € hors assurance.

Faites tourner vos propres hypothèses de mensualité avec notre calcul de mensualité.

Différé partiel ou différé total : que choisir ?

Le différé partiel

Vous payez chaque mois les intérêts sur les sommes débloquées, plus l'assurance selon votre contrat, et le capital n'est remboursé qu'après la livraison. C'est le schéma du tableau ci-dessus : la charge monte par paliers, de 212,50 € à 722,50 € par mois.

Le différé total

Vous ne payez rien pendant le chantier : les intérêts sont ajoutés au capital. Dans notre exemple, avec une capitalisation mensuelle, environ 7 877 € viennent grossir le prêt, ce qui porte la mensualité à environ 1 376 € sur 25 ans, soit une quarantaine d'euros de plus chaque mois pendant toute la durée du crédit. Vous soulagez votre budget pendant les travaux, mais l'opération coûte plus cher au total.

La durée maximale du prêt

Les normes du HCSF limitent un crédit immobilier à 25 ans, avec une exception utile en VEFA : jusqu'à 27 ans lorsque l'entrée dans les lieux est décalée, le différé étant limité à la durée de ce décalage. Les mois de chantier ne réduisent donc pas forcément votre durée de remboursement.

Loyer et crédit en même temps : bâtir le budget de transition

Si vous êtes locataire, la période du chantier est celle où l'on paie « double » : le loyer actuel et les intérêts qui montent. Quelques réflexes pour l'anticiper :

1. Faites le calcul mois par mois, comme dans le tableau, en ajoutant votre loyer et l'assurance emprunteur. Le mois le plus lourd est celui qui précède la livraison.
2. Gardez une réserve pour plusieurs mois de plus : un report de livraison prolonge d'autant cette double charge. Notre article sur le retard de livraison en VEFA détaille les recours possibles.
3. Arbitrez entre les deux différés selon votre reste à vivre actuel, pas seulement selon le coût final.
4. Anticipez les autres dépenses de fin de chantier : déménagement, cuisine, frais d'emménagement.

Pour un acheteur qui vend déjà un logement, la question se pose autrement : la date de la vente et celle de la livraison doivent être coordonnées avec la banque.

Avant de signer l'offre de prêt : la liste de contrôle

• Le type de différé proposé et la date à laquelle il prend fin.
• Ce qui se passe si la livraison est retardée : prolongation du différé, conditions, éventuels frais.
• La date à partir de laquelle l'assurance emprunteur est due, et sur quelle assiette.
• L'ordre de déblocage entre apport, PTZ et prêt principal.
• La durée totale, différé compris, au regard de la limite de 27 ans.
• Le délai dans lequel la banque verse les fonds après réception d'un appel.

Chez ASG Immobilier, le crédit et le programme neuf sont suivis par un seul interlocuteur, ce qui permet de caler le plan de financement sur le calendrier réel du chantier. Notre page crédit pour achat en VEFA présente cet accompagnement.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Immobilier

Nos guides de l'immobilier neuf sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488