Frais de notaire dans le neuf : le calcul détaillé sur un exemple

Pourquoi les frais de notaire sont plus bas dans le neuf

Quand un promoteur vend un logement neuf, la vente est soumise à la TVA, déjà comprise dans le prix affiché. En contrepartie, l'acheteur ne paie pas les droits de mutation de l'ancien, qui en forment l'essentiel. Il paie une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %.

Le régime est le même en VEFA et pour un logement achevé, tant que le vendeur est le promoteur assujetti à la TVA. La revente par un particulier d'un logement de moins de cinq ans relève, en principe, des droits habituels de l'ancien : faites-le confirmer par le notaire avant de signer un compromis sur un bien récent.

Les quatre postes des frais de notaire dans le neuf

La taxe de publicité foncière, sur le prix hors taxes

C'est le principal impôt de la liste. Son taux est de 0,715 %, mais il s'applique au prix hors taxes. Pour un prix TTC avec une TVA à 20 %, on divise d'abord par 1,2 avant d'appliquer le taux. Calculer la taxe sur le prix TTC la surestime d'un cinquième.

La contribution de sécurité immobilière

Elle s'ajoute à la taxe : 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €.

Les émoluments proportionnels du notaire

Ils suivent le barème réglementé, le même que dans l'ancien, appliqué par tranches au prix de vente puis majoré de 20 % de TVA. Selon les barèmes publiés par PAP et SeLoger :

Un office peut décider d'une remise de 20 % au plus sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 €, appliquée de la même façon à tous ses clients.

Les formalités et les débours

Les émoluments de formalités rémunèrent les démarches du notaire (demandes de pièces, publication de la vente). Les débours sont les sommes qu'il avance pour votre compte. Ensemble, ils représentent en général 1 200 à 1 500 € selon le dossier.

Exemple : le calcul complet pour un T3 neuf à 360 000 €

Prenons un T3 neuf vendu 360 000 € TTC par un promoteur, avec une TVA à 20 %. Le prix est illustratif ; la méthode vaut pour tout montant.

1. Base hors taxes : 360 000 ÷ 1,2 = 300 000 €.
2. Taxe de publicité foncière : 300 000 × 0,715 % = 2 145 €.
3. Contribution de sécurité immobilière : 360 000 × 0,10 % = 360 €.
4. Émoluments : 251,55 € sur les 6 500 premiers euros, 167,58 € jusqu'à 17 000 €, 457,52 € jusqu'à 60 000 €, puis 2 397 € sur les 300 000 € restants. Total : 3 273,65 € hors TVA, soit 3 928 € TTC.
5. Formalités et débours : environ 1 200 à 1 500 €.

Le total représente 2,1 à 2,2 % du prix TTC. Si l'office applique la remise maximale de 20 %, l'économie atteint environ 499 € TTC sur cet exemple. Pour votre propre prix, le simulateur de frais de notaire fait le calcul en quelques secondes.

Neuf ou ancien : l'écart de frais sur un même prix

Dans l'ancien, les frais de notaire atteignent en général 7 à 8 % du prix, car les droits de mutation en représentent la plus grande part. Appliquée à 360 000 €, cette fourchette donne 25 200 à 28 800 €, contre moins de 8 000 € pour le T3 neuf de l'exemple.

L'écart dépasse donc 17 000 € à prix égal. Il ne suffit pas à trancher entre neuf et ancien, car les prix au m² diffèrent, mais il change le montant de l'apport. Les frais de notaire se règlent en effet à la signature de l'acte, et les banques demandent souvent qu'ils soient couverts par votre apport.

Ce qui fait varier les frais de notaire d'un logement neuf

Deux acheteurs d'un même programme peuvent recevoir des décomptes différents. Quatre éléments expliquent l'essentiel des écarts.

Le taux de TVA du lot

La taxe de publicité foncière dépend du prix hors taxes. À prix TTC identique, un lot vendu avec une TVA à 5,5 % a donc une base hors taxes plus élevée : pour 360 000 € TTC, elle passe à 341 232 €, et la taxe à environ 2 440 € au lieu de 2 145 €. L'écart reste faible au regard de l'économie de TVA, détaillée dans notre guide de la TVA à 5,5 % dans le neuf.

Le parking et la cave achetés avec le logement

Un stationnement vendu dans le même acte s'ajoute au prix, donc à la base de chaque poste proportionnel. Pour un parking à 15 000 € TTC, comptez environ 250 € de plus (taxe, contribution et émoluments).

La remise de l'office

Elle n'est pas systématique et relève d'une décision de chaque office. La question se pose simplement au moment de la réservation : demandez au notaire du programme s'il pratique une remise.

Le contenu du dossier

Les formalités et débours varient selon les pièces à réunir et les démarches à accomplir. C'est la seule ligne qui reste une estimation tant que le décompte du notaire n'est pas établi.

Quand et comment se paient les frais de notaire en VEFA

En VEFA, l'acte authentique est signé chez le notaire avant ou pendant le chantier. Le projet d'acte vous est adressé au moins un mois avant ce rendez-vous : vérifiez-y le prix, sa ventilation entre hors taxes et TVA, et le décompte prévisionnel des frais. Les frais sont versés au notaire à la signature, alors que le prix du logement est payé au fil des appels de fonds.

Ce qui ne fait pas partie des frais de notaire

• La TVA sur le logement : elle est incluse dans le prix, pas dans les frais.
• Les frais de garantie du prêt (caution ou hypothèque) et les frais de dossier de la banque, qui relèvent du financement.
• Les dépenses liées à l'emménagement : parking acheté à part, cuisine, raccordements. Notre article sur le vrai budget d'un logement neuf en fait la liste.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Immobilier

Nos guides de l'immobilier neuf sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488