TVA à 5,5 % dans le neuf : zones, plafonds et conditions

Où s'applique la TVA à 5,5 % dans le neuf ?

Le taux réduit est prévu par l'article 278 sexies du Code général des impôts. Il ne dépend pas de l'acheteur seulement, mais d'abord de l'emplacement du programme. Trois situations ouvrent droit à la TVA à 5,5 % :

• le logement se trouve dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) doté d'un contrat de ville, ou dans un ensemble immobilier entièrement situé à moins de 300 m de sa limite ;
• l'ensemble immobilier est en partie à moins de 300 m et entièrement à moins de 500 m d'un QPV qui fait aussi l'objet d'une convention de renouvellement urbain (NPNRU) ;
• le quartier est un ancien QPV sorti de la liste, qui répondait à la définition au 31 décembre 2023 et dont la convention de renouvellement urbain a été signée au plus tard à cette date.

La condition de zone s'apprécie à la date du dépôt de la demande de permis de construire. C'est donc le promoteur qui sait, dès le lancement, si son programme est éligible : la grille de prix et les documents commerciaux l'indiquent en principe. Vous n'avez pas à mesurer vous-même la distance au quartier.

Plafonds de ressources 2026 pour la TVA réduite

Les revenus pris en compte sont ceux du foyer qui occupera le logement : le revenu fiscal de référence de l'année N-2, soit 2024 pour une réservation en 2026. Ils sont appréciés à la date de signature du contrat de réservation, pas à celle de l'acte.

Certains documents présentent ces colonnes sous la forme « Paris et communes limitrophes, reste de l'Île-de-France, autres régions ». Les textes fiscaux raisonnent par zone : vérifiez donc la zone de la commune du programme avant de lire le tableau.

Pas besoin d'être primo-accédant

Contrairement à une idée répandue, la TVA à 5,5 % n'est pas réservée à un premier achat. Les conditions portent sur les ressources, la zone et l'usage du logement. Un ménage qui a déjà été propriétaire peut donc en bénéficier, à condition de faire du logement neuf sa résidence principale.

Le prix plafond au m² en 2026 : attention au relèvement du 8 mars

Le prix de vente hors taxes est lui aussi plafonné, par mètre carré de surface utile. Elle n'est pas forcément égale à la surface habitable affichée sur les plans : demandez au vendeur celle qui est retenue pour le lot. Les plafonds en vigueur depuis le 8 mars 2026 (arrêté du 24 février 2026) sont les suivants.

Du 1er janvier au 7 mars 2026, les plafonds des zones B2 et C étaient plus bas (3 093 € et 2 703 €). Une fiche ou un article rédigé en début d'année peut encore afficher ces anciens montants.

Ce que représente l'écart de TVA sur un T3

Exemple illustratif : un T3 de 62 m² de surface utile en zone A, vendu au plafond, soit 274 226 € HT. Avec une TVA à 5,5 %, le prix TTC est de 289 308 €. Le même prix hors taxes avec une TVA à 20 % donnerait 329 071 €, soit un écart de 39 763 €. En zone A bis, avec la même surface au plafond de 5 837 €, l'écart atteindrait 52 475 €.

Résidence principale et revente dans les 10 ans

Le logement doit devenir votre résidence principale. Un achat pour louer, ou pour une résidence secondaire, est exclu dès le départ. L'engagement porte ensuite sur 10 ans : si vous vendez le logement ou changez son usage avant ce terme, un complément de TVA est dû.

• Il est égal à la différence entre 20 % et 5,5 %, diminuée d'un dixième par année de détention pour les logements livrés depuis 2014.
• Après 10 ans, il n'est plus dû.
• Une hausse de vos revenus après l'achat ne déclenche aucun complément.

Ordre de grandeur : sur un logement acheté 250 000 € HT, l'écart de taux représente 36 250 €. Après quatre ans de détention, il en resterait six dixièmes, soit environ 21 750 €. Le calcul exact relève du notaire chargé de la revente.

Les cas de dispense

Le complément n'est pas réclamé en cas de décès, de mobilité professionnelle imposant un trajet de plus de 70 km, de chômage de plus d'un an, d'invalidité, de divorce ou de rupture de PACS, ni en cas de mariage, de PACS ou de naissance d'un enfant. Si vous envisagez de céder votre contrat avant même la livraison, lisez notre article sur la revente d'un logement acheté sur plan : la situation est à examiner avec le notaire et le promoteur.

Cumuler la TVA à 5,5 % avec le PTZ et les autres formules

Le PTZ peut financer un logement acheté en TVA réduite, avec la quotité du neuf collectif. Il garde ses propres règles, notamment la condition de primo-accession. Les montants selon votre foyer et votre zone sont détaillés dans notre guide du PTZ 2026 pour un appartement neuf en Île-de-France.

Deux autres formules appliquent en 2026 les mêmes plafonds de ressources et de prix :

• la location-accession (PSLA), où l'on entre dans le logement comme locataire avant de lever l'option d'achat ;
• le bail réel solidaire (BRS), où un organisme de foncier solidaire garde le terrain, avec un bail de 18 à 99 ans, et où l'acquéreur n'achète que le bâti.

Vérifier l'éligibilité d'un programme avant de réserver

1. Demandez au vendeur une confirmation écrite que le programme relève de la TVA à 5,5 % et sur quel fondement (QPV, 300 m, 500 m ou ancien QPV).
2. Rapprochez votre revenu fiscal de référence 2024 du plafond de la zone, pour le nombre exact d'occupants.
3. Contrôlez que le prix hors taxes divisé par la surface utile reste sous le plafond au m² de 2026.
4. Assurez-vous que votre projet de vie est compatible avec une occupation d'au moins 10 ans, ou relève d'un cas de dispense.

La page TVA réduite à 5,5 % présente les conditions de façon synthétique, et la liste de nos programmes neufs permet de repérer les lots concernés. Côté frais de notaire, la taxe de publicité foncière se calcule sur le prix hors taxes : une TVA plus basse ne la modifie donc pas.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Immobilier

Nos guides de l'immobilier neuf sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488