Don familial pour un logement neuf : le calendrier à tenir avant 2027

Le principe de l'exonération des dons pour un logement neuf

Depuis la loi de finances pour 2025, l'article 790 A bis du Code général des impôts exonère de droits de donation certains dons d'argent faits en famille, à condition qu'ils financent l'achat d'un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique. Nous nous concentrons ici sur l'achat dans le neuf.

• Qui peut donner : un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent. Une personne sans descendant peut aussi donner à ses neveux et nièces.
• Quoi : une somme d'argent, en pleine propriété (virement, chèque, espèces). Les titres ou un bien démembré ne sont pas visés.
• Quand : les versements faits entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
• Combien : 100 000 € au plus par donateur pour un même bénéficiaire, et 300 000 € au plus reçus par bénéficiaire.

Concrètement, deux parents peuvent chacun donner 100 000 € à leur fille, soit 200 000 € exonérés si toute la somme sert à l'achat. L'exonération ne porte que sur la part réellement affectée : le surplus suit les règles habituelles des donations.

Selon une étude notariale, ce dispositif temporaire peut se cumuler avec les abattements classiques entre parents et enfants. Faites vérifier ce point par votre notaire, en tenant compte des donations déjà consenties ces quinze dernières années.

Quels logements neufs ouvrent droit à l'exonération ?

La doctrine fiscale vise deux cas :

• un logement achevé et jamais habité ni utilisé au jour de l'achat ;
• un logement acheté sur plan, en VEFA.

Appartement ou maison individuelle, peu importe. En revanche, plusieurs montages sont exclus :

• l'achat d'un terrain pour y faire construire sa résidence principale, ou la construction de sa propre maison ;
• l'achat de la seule nue-propriété ;
• l'apport ou le prêt de la somme à une SCI qui achète le logement ;
• le remboursement anticipé d'un crédit souscrit pour un achat signé avant le 15 février 2025.

Un logement récent déjà occupé par un premier propriétaire ne remplit pas la condition « jamais habité ». C'est un point à vérifier si vous regardez une revente dans une résidence livrée depuis peu : seul l'achat d'un logement neuf auprès du promoteur, ou d'un logement achevé resté vide, entre dans le cadre.

VEFA : la date qui compte est celle de l'acte authentique

Le don doit être affecté à l'achat au plus tard le dernier jour du sixième mois qui suit son versement. Pour une vente sur plan, l'administration retient la date de signature de l'acte authentique chez le notaire, c'est-à-dire le contrat de vente en l'état futur d'achèvement. Le contrat de réservation ne compte pas.

Deux règles en découlent :

1. Le don doit être versé avant la signature de l'acte. Un don reçu après coup ne peut pas être rattaché à un achat déjà signé.
2. Si l'acte est signé dans les six mois, les appels de fonds payés ensuite au fil du chantier ne remettent pas en cause l'exonération.

Quelques dates repères

Un don de fin d'année laisse donc jusqu'à fin juin 2027 pour signer chez le notaire. Il faut tout de même compter le temps de la réservation, de l'offre de prêt et de la notification du projet d'acte, envoyé au moins un mois avant la signature. Si vous n'avez pas encore choisi de programme, ces délais se resserrent vite.

Organiser le don, la réservation et le prêt dans le bon ordre

Sur un achat sur plan, voici l'enchaînement qui limite les risques :

1. Réserver le logement et vérifier la date prévisionnelle de signature de l'acte indiquée par le promoteur.
2. Monter le financement en intégrant le don comme apport : il réduit le montant à emprunter et peut s'ajouter au prêt à taux zéro si vous y avez droit.
3. Recevoir le don avant le 31 décembre 2026 et avant l'acte, par un virement daté, sur votre compte.
4. Déclarer ou faire constater le don : déclaration de don manuel à l'administration fiscale ou acte notarié. Pour un don manuel, à défaut d'autre preuve, la date indiquée dans la déclaration fait foi si celle-ci est déposée avant le 31 janvier 2027.
5. Signer l'acte authentique dans les six mois, en faisant mentionner votre apport personnel.

La preuve de l'affectation

L'administration considère que l'affectation est prouvée lorsque l'apport personnel inscrit dans l'acte est au moins égal à la somme exonérée. Demandez au notaire de faire figurer cet apport et gardez les justificatifs : relevés bancaires, déclaration du don, acte de vente, appels de fonds réglés.

Pour un achat en VEFA, la banque débloque le prêt au rythme du chantier. Le don peut servir à régler les premiers appels, ce qui retarde d'autant le déblocage du crédit et les intérêts intercalaires. Notre page sur le crédit pour un achat en VEFA détaille ce mécanisme.

Les 5 ans à respecter après l'achat

Le logement doit être affecté, pendant cinq ans, à votre résidence principale ou à une location consentie à titre de résidence principale. Ces cinq ans courent à partir de l'achat ou, si elle est plus tardive, de l'achèvement. En VEFA, le point de départ est donc en pratique l'achèvement du logement.

Habiter ou louer

• La location nue ou meublée est admise, si le locataire en fait sa résidence principale.
• Le bail ne peut pas être signé avec un membre de votre foyer fiscal.
• Les logements loués à l'exploitant d'une résidence avec services pour étudiants ou d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées (un EHPAD, par exemple) ou handicapées sont exclus : une résidence services en LMNP ne convient donc pas.
• Une résidence secondaire ou un logement laissé vide ne remplit pas la condition.

Si vous revendez trop tôt

Une vente avant la fin des cinq ans fait perdre l'exonération, même si le prix est réinvesti dans une nouvelle résidence principale. Les droits de donation deviennent exigibles, avec des intérêts de retard. Seul le décès du bénéficiaire pendant cette période ne remet pas l'avantage en cause.

Ce que le budget 2027 pourrait changer

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en cours d'examen. Il contient une autre mesure sur les dons d'argent, distincte de celle décrite ici :

• le texte du gouvernement relève de 31 865 € à 50 000 € l'exonération des dons familiaux d'argent (donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur), pour les dons faits du 1er janvier au 30 juin 2027, sans obligation de financer un logement ;
• le 16 octobre 2026, les députés ont voté en première lecture un plafond de 100 000 € valable toute l'année 2027.

Rien n'est définitif : le Sénat doit encore se prononcer, et la loi n'est attendue qu'à la fin du mois de décembre. Un amendement prolongeant le dispositif actuel jusqu'à fin 2030 a aussi été déposé, et une source le dit adopté par les députés, mais rien n'est définitif à ce stade. Pour un achat dans le neuf, le plus sûr reste de raisonner avec la règle en vigueur : un don versé au plus tard le 31 décembre 2026.

Chez ASG Immobilier, nous vous aidons à caler le calendrier entre la réservation, le prêt et la signature. Le montage du don lui-même relève de votre notaire.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Immobilier

Nos guides de l'immobilier neuf sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488