Marché du logement neuf en 2026 : où en est-on et que faire ?

Marché du logement neuf 2026 : les chiffres de l'Île-de-France

La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) publie chaque trimestre un observatoire du neuf. Ses deux premiers relevés de 2026 dessinent un marché francilien où les ventes ralentissent fortement, sans baisse des prix.

Sur l'ensemble du 1er semestre, la FPI relève en Île-de-France un recul de 17 % des réservations au détail et de 27 % des mises en vente. À l'échelle nationale, les ventes totales du 2e trimestre ont baissé de 23,6 % sur un an, et le prix moyen de 1,8 %, à 5 034 €/m².

Les chiffres du 3e trimestre 2026 n'étaient pas encore publiés à la date de cet article. Les bilans de l'année entière ne seront connus qu'en 2027.

Les prix du neuf baissent-ils en Île-de-France ?

Non, pas en moyenne. C'est le nombre de ventes qui recule, pas le prix affiché. Deux précisions évitent les contresens :

• le prix FPI est celui des appartements vendus en TVA normale, hors parking. Ce n'est pas un prix tous logements confondus ;
• une moyenne régionale masque de forts écarts entre communes, et entre lots d'une même résidence.

Pour un acheteur, cela signifie qu'il ne faut pas attendre une baisse générale des prix catalogue. La marge de manœuvre se trouve plutôt dans le choix du lot, les prestations incluses et les conditions de vente, que nous détaillons plus bas.

Un ordre de grandeur

Au prix moyen du 2e trimestre, un appartement de 60 m² coûte 349 980 € hors parking, contre 351 720 € au trimestre précédent. Les frais de notaire réduits du neuf, environ 2 à 3 % du prix, s'y ajoutent.

Taux de crédit en 2026 : l'effet sur un achat sur plan

Les taux remontent depuis juin 2026. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen atteint 3,40 % en septembre, contre 3,16 % en décembre 2025. La BCE a relevé ses taux en juin et en septembre, et son taux de dépôt est à 2,50 % ; sa réunion du 29 octobre 2026 peut encore faire bouger les conditions. Le neuf est le plus touché : la production de crédits y recule de 12,3 % sur un an au 3e trimestre 2026.

Combien coûte la hausse sur une mensualité ?

Prenons 280 000 € empruntés sur 25 ans, hors assurance, avec une hausse hypothétique de 0,25 point : la mensualité passe de 1 379 € à 3,35 % à 1 417 € à 3,60 %. L'écart est d'environ 37,50 € par mois, soit environ 11 250 € sur la durée du prêt.

Ce qui est propre à la VEFA

En VEFA, le prêt est débloqué au rythme des appels de fonds. Vous supportez donc des intérêts intercalaires pendant la construction, d'autant plus lourds que le taux est élevé. Négociez avec la banque un différé adapté à la durée du chantier : notre page crédit VEFA présente les options. Pour suivre l'évolution des taux mois par mois, le blog d'ASG Courtage fait le point sur la hausse des taux immobiliers.

Acheter un logement neuf maintenant : ce que le marché vous permet

Avec plus de 21 000 logements en vente en Île-de-France et près de 21 mois d'écoulement, le rapport de force est moins tendu qu'il y a un an. Sans promettre de remise, plusieurs leviers méritent d'être explorés.

• Le choix du lot : dans une résidence qui se vend lentement, vous accédez plus souvent aux meilleurs emplacements (étage, orientation, extérieur). Notre guide pour choisir son lot vous aide à les repérer.
• Les éléments annexes : prix du parking ou de la cave, cuisine équipée, options de finition. Ils se discutent souvent plus facilement que le prix au m².
• Les gestes commerciaux : si l'on vous propose une prise en charge des frais de notaire ou une remise, faites-la écrire dans le contrat de réservation. Une promesse orale n'engage personne.
• Le calendrier : un programme proche de l'achèvement réduit la période pendant laquelle vous payez à la fois un loyer et des intérêts intercalaires.

Avant de signer, relisez les clauses clés du contrat : prix, délai de livraison, conditions suspensives de prêt. Notre article sur le contrat de réservation VEFA les passe en revue.

Aides et fiscalité du neuf : ce qui est en vigueur fin 2026

• PTZ : ouvert au neuf collectif et individuel dans toutes les zones, pour les offres émises jusqu'au 31 décembre 2027. En collectif, il finance 50 %, 40 %, 40 % ou 20 % du coût retenu selon la tranche de revenus. Simulez-le sur notre page PTZ 2026.
• TVA à 5,5 % : pour une résidence principale dans ou près d'un quartier prioritaire, sous plafonds de ressources et de prix.
• Dons familiaux : l'exonération des dons destinés à l'achat d'un logement neuf en résidence principale, jusqu'à 100 000 € par donateur, court jusqu'au 31 décembre 2026. Si vous comptez sur l'aide d'un proche, parlez-en vite à votre notaire.
• Jeanbrun : le statut du bailleur privé s'applique aux appartements neufs achetés depuis le 21 février 2026 et loués nus pendant 9 ans. La FPI ne recensait que 72 réservations sous ce régime en Île-de-France au 2e trimestre 2026.

PLF 2027 : des mesures encore en projet

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026. Son adoption est attendue fin décembre. Il contient plusieurs mesures qui concernent le neuf :

• un « PTZ parentalité » et la suppression du plafond budgétaire annuel du PTZ ;
• un plafonnement de l'amortissement en LMNP à 2,5 % de la valeur, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer, dont seraient exclues les résidences étudiantes, seniors et EHPAD ;
• la fin du report des amortissements non déduits en LMNP.

Le Premier ministre a aussi annoncé une prolongation du PTZ après 2027, sans durée précisée. Tant que le texte n'est pas voté, aucune de ces mesures ne s'applique : ne bâtissez pas votre plan de financement dessus. Notre article sur l'investissement dans le neuf en 2026 détaille les options actuelles pour les bailleurs.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Immobilier

Nos guides de l'immobilier neuf sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488