PTZ 2027 : ce que le budget peut changer pour votre achat dans le neuf

PTZ 2027 : où en est le budget au 3 novembre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026. Son article 7 touche au PTZ sur deux points :

• la création d'un PTZ « parentalité », ouvert aux ménages qui attendent un enfant ou ont un enfant de moins de trois ans ;
• la suppression du plafond annuel de 2,1 milliards d'euros qui encadre la dépense publique liée au PTZ.

En séance, les 29 et 30 octobre, les députés ont adopté des amendements sur deux points :

• la prorogation du PTZ jusqu'en 2030, au lieu de fin 2027 ;
• l'ouverture du PTZ aux acquéreurs successifs d'un logement en bail réel solidaire (BRS).

Ce qui peut encore tomber

Le vote solennel sur la première partie du budget, prévu le 3 novembre, a été reporté faute d'avoir fini l'examen des amendements. Si cette partie est rejetée, le Sénat travaillera sur la version initiale du gouvernement, sans les amendements adoptés par les députés. L'Assemblée doit avoir terminé sa première lecture au plus tard le 17 novembre. Viendront ensuite le Sénat, puis la recherche d'un texte commun.

Autrement dit, aucune de ces mesures n'est applicable aujourd'hui, et leur contenu final peut encore changer.

Les règles du PTZ qui s'appliquent aujourd'hui dans le neuf

La loi de finances pour 2026 n'a pas modifié le PTZ. Pour un achat dans le neuf, le cadre en vigueur reste donc celui fixé en avril 2025 :

• appartements neufs et maisons individuelles neuves éligibles dans toutes les zones ;
• une quotité de 50, 40, 40 ou 20 % du coût retenu en logement collectif, selon votre tranche de revenus (30, 20, 20 ou 10 % pour une maison) ;
• des plafonds de ressources fondés sur le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ;
• la condition de primo-accession : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans qui précèdent l'offre de prêt ;
• des offres de prêt émises au plus tard le 31 décembre 2027.

Pour chiffrer votre cas francilien, notre article sur le PTZ 2026 pour un appartement neuf en Île-de-France détaille les montants par zone, et le simulateur PTZ fait le calcul pour votre foyer.

En VEFA, la date de l'offre de prêt fixe vos droits

Sur un programme neuf, plusieurs mois peuvent séparer la signature du contrat de réservation et celle de l'acte chez le notaire. L'offre de prêt, et donc l'offre de PTZ, est émise entre les deux. C'est elle qui sert de repère :

• l'année de revenus retenue : pour une offre émise en 2026, ce sont les revenus de 2024 ; pour une offre émise en 2027, ceux de 2025 ;
• le zonage applicable à la commune, celui en vigueur à la date de l'offre ;
• la primo-accession, appréciée sur les deux années qui précèdent l'offre ;
• la date limite du dispositif, qui porte sur l'émission de l'offre, pas sur la livraison du logement.

Un glissement de calendrier de quelques semaines peut donc faire basculer votre dossier d'une année de revenus à l'autre. C'est sans effet si vos revenus sont stables, mais décisif s'ils ont nettement augmenté ou baissé entre 2024 et 2025.

Exemple : une offre émise en décembre 2026 ou en janvier 2027

Prenons un couple avec trois enfants (cinq personnes, coefficient familial de 2,4) qui achète un appartement neuf de 400 000 € en zone A. Le coût retenu pour le PTZ est plafonné à 360 000 €. Leur revenu fiscal de référence était de 72 000 € en 2024 et de 90 000 € en 2025, deux montants sous le plafond de ressources.

Dans ce cas, une offre émise à partir du 1er janvier divise le PTZ par deux et supprime le différé : il faut emprunter 72 000 € de plus au taux du marché. Le même mécanisme joue en sens inverse pour un foyer dont les revenus de 2025 sont plus bas que ceux de 2024. Le calcul vaut sous réserve de l'analyse de la banque, qui reste libre d'accorder ou non le prêt.

PTZ parentalité : faut-il attendre avant de réserver ?

Dans le texte du gouvernement, le PTZ parentalité ne crée pas un nouveau prêt : il lève la condition de primo-accession pour des ménages déjà propriétaires de leur résidence principale, s'ils attendent un enfant ou ont un enfant de moins de trois ans. Il ne pourrait servir qu'une fois et reprendrait, selon le texte initial, les paramètres du PTZ actuel (plafonds, quotités, durées). Le 8 octobre, la commission des finances avait voté une version plus large (enfant de moins de cinq ans, sans condition de ressources, montant plafonné à 100 000 €), mais la séance repart du texte du gouvernement. Une source fait état d'un amendement adopté ensuite en séance pour viser les enfants de moins de cinq ans : ce point reste à confirmer.

Qui est concerné

• Vous êtes primo-accédant : la mesure ne change rien pour vous. Vous avez déjà accès au PTZ dans le neuf.
• Vous êtes propriétaire et attendez un enfant : vous ne pouvez pas obtenir de PTZ aujourd'hui. Le dispositif pourrait vous ouvrir ce droit, s'il est voté et une fois ses textes d'application publiés.

Réserver sans parier sur un texte non voté

Construire un plan de financement sur une mesure en discussion expose à un trou de financement si elle disparaît ou change. Si vous réservez malgré tout, faites inscrire dans le contrat de réservation la liste précise des prêts prévus, PTZ compris, avec leurs montants. Si les prêts obtenus sont inférieurs de plus de 10 % aux prévisions, le dépôt de garantie vous est restitué : les cas de restitution sont détaillés dans notre article sur l'annulation d'une réservation.

Prolongation et BRS : ce que cela changerait pour un projet neuf

Si la prolongation jusqu'en 2030 est confirmée, elle donnera de la visibilité aux acheteurs de programmes lancés en 2027, dont l'offre de prêt aurait pu tomber après la date limite actuelle. Tant qu'elle n'est pas votée, retenez le 31 décembre 2027 comme date butoir pour l'émission de l'offre.

Le bail réel solidaire permet d'acheter le seul bâti, le terrain restant à un organisme de foncier solidaire. Aujourd'hui, le PTZ peut financer un premier achat en BRS. L'amendement adopté l'ouvrirait aussi à ceux qui rachètent un logement en BRS déjà occupé. Pour un premier acquéreur, c'est un argument de revente : son futur acheteur pourrait lui aussi financer une partie du prix sans intérêts.

Quelle que soit l'issue du budget, faites établir votre plan de financement sur les règles en vigueur, avec la date d'offre la plus probable. Le crédit pour un achat en VEFA se construit avec le calendrier du programme. ASG Immobilier mettra cet article à jour après le vote définitif du budget.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Immobilier

Nos guides de l'immobilier neuf sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488