Ce que prévoit l'exonération de taxe foncière dans le neuf
L'article 1383 du Code général des impôts exonère de taxe foncière sur les propriétés bâties les constructions nouvelles, durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement. L'exonération porte sur la part communale et sur la part intercommunale de la taxe.
Elle n'est ni une aide sous conditions de ressources, ni un avantage réservé aux primo-accédants : elle s'attache à la construction elle-même. En revanche, elle n'est pas automatique, comme on le verra plus bas.
Quelles années sont exonérées ? Le calendrier pas à pas
Le point de départ est l'achèvement du logement, c'est-à-dire le moment où son état permet de l'utiliser effectivement : un appartement habitable, même si quelques finitions restent à faire. L'exonération court ensuite par années civiles, à partir du 1er janvier de l'année qui suit.
| Étape | Date ou année |
|---|---|
| Achèvement | 20 novembre 2026 |
| Fin du délai de déclaration de 90 jours | vers le 18 février 2027 (déclarez sans attendre le dernier jour) |
| Années exonérées | 2027 et 2028 |
| Première taxe foncière sans exonération | 2029 |
Le mois d'achèvement ne change pas le nombre d'années exonérées : ce sont toujours les deux années civiles qui suivent. Un logement achevé en janvier 2027 serait ainsi exonéré en 2028 et 2029.
Acheter un logement neuf déjà achevé : attention au compteur
Le calendrier ne repart pas de la date de votre achat. Pour un appartement neuf achevé en 2026, les années exonérées restent 2027 et 2028, même si vous l'achetez en cours de route : vous ne profitez que de celles qui restent. Pour un lot achevé depuis longtemps et encore invendu, l'exonération peut même être épuisée : demandez au vendeur la date d'achèvement retenue.
Au moment de réserver, posez deux questions : la date prévisionnelle d'achèvement et le taux d'exonération voté par la commune. Avec ces deux réponses, vous savez quelles années vous paierez et combien, avant même la livraison.
Communes qui limitent l'exonération : ce que vous paierez
Depuis la réforme de 2021, qui a transféré aux communes la part départementale, une commune peut voter une limitation de l'exonération à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base imposable. La délibération doit être prise avant le 1er octobre pour s'appliquer l'année suivante. L'intercommunalité peut, pour sa propre part, revenir sur l'exonération.
La lecture est simple : le pourcentage voté est la part de la base qui reste exonérée.
- Exonération limitée à 40 % : vous êtes imposé sur 60 % de la base dès la première année.
- Exonération limitée à 90 % : vous n'êtes imposé que sur 10 % de la base.
La limitation peut viser seulement les logements qui ne sont pas financés par des prêts aidés de l'État ou des prêts conventionnés. L'administration fiscale range le PTZ parmi ces financements : selon la délibération de votre commune, un achat financé en partie par un PTZ peut donc conserver l'exonération complète. La question est à poser au service des impôts.
Où trouver la règle de votre commune
Avant de réserver dans un programme, interrogez la mairie ou le service des impôts des particuliers sur la délibération en vigueur. Sur un plan de financement serré, la différence entre deux années sans taxe et une taxe partielle dès la première année compte. Elle s'ajoute aux autres dépenses de la première année, recensées dans notre article sur le vrai budget d'un logement neuf.
Déclarer un logement neuf aux impôts sous 90 jours
L'exonération est subordonnée à une déclaration déposée dans les 90 jours qui suivent l'achèvement. Elle se fait de préférence en ligne, dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». Il existe aussi des formulaires papier, dont le H1 (n° 6650) pour les maisons ; pour un appartement, demandez le bon modèle au service des impôts.
En VEFA, qui déclare ?
Selon les programmes, la déclaration peut être déposée par le promoteur ou attendue de votre part. Ne présumez rien : à la livraison, demandez par écrit si la déclaration a été faite et à quelle date, puis vérifiez que le logement apparaît dans votre espace en ligne. La date d'achèvement fiscale n'est d'ailleurs pas forcément celle de votre remise des clés : notre guide de la livraison d'un logement neuf détaille ce rendez-vous.
Déclaration oubliée ou tardive : les conséquences
Sans déclaration dans le délai, l'exonération ne s'applique que pour la période qui reste à courir, décomptée à partir d'une date postérieure à la déclaration : une déclaration tardive peut donc réduire l'avantage, voire le faire perdre. Dans l'exemple ci-dessus, une déclaration déposée seulement fin 2027 au lieu de février ferait perdre au moins l'année 2027, et peut-être aussi 2028.
- Demandez la date d'achèvement retenue pour votre lot et ajoutez 90 jours dans votre agenda.
- Conservez la preuve du dépôt (accusé en ligne ou copie datée).
- Si vous découvrez un oubli, régularisez sans attendre auprès du service des impôts.
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Anticiper la première taxe foncière après l'exonération
Une fois les deux années passées, la taxe foncière d'un logement neuf se calcule comme celle de n'importe quel bien. Trois règles aident à l'anticiper.
- Le redevable est le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition. Celui qui possède le logement à cette date doit la taxe de toute l'année.
- La base est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. Cette valeur dépend notamment de sa surface et de ses éléments de confort, tels que l'administration les a enregistrés.
- Les taux sont votés chaque année par la commune et l'intercommunalité. Deux programmes voisins mais situés sur deux communes différentes peuvent donc aboutir à des montants distincts.
L'avis arrive à l'automne, avec une date limite de paiement en octobre. Après la livraison, vérifiez dans votre espace en ligne la surface et le nombre de pièces enregistrés pour votre lot : une erreur à ce stade se répercute sur toutes les taxes suivantes. Dans l'exemple d'un logement achevé en novembre 2026 dans une commune qui limite l'exonération à 40 %, vous seriez imposé sur 60 % de la base en 2027 et 2028, puis sur la totalité à partir de 2029.
Exonérée de taxe foncière, mais pas de tout
Pendant les deux années d'exonération, l'avis de taxe foncière peut tout de même arriver. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est en effet calculée sans tenir compte de l'exonération : elle reste due, et elle figure sur le même avis.
Pour anticiper vos frais d'acquisition, le calcul détaillé des frais de notaire dans le neuf complète ce budget, et la liste de nos programmes neufs indique les dates de livraison prévues, utiles pour situer vos années exonérées.
Questions fréquentes
Combien de temps un logement neuf est-il exonéré de taxe foncière ?
Faut-il déclarer un appartement neuf aux impôts ?
Que se passe-t-il si on oublie de déclarer un logement neuf ?
Paie-t-on la taxe d'ordures ménagères pendant l'exonération ?
Sources
- LégiFiscal — Taxe foncière : redevable, base et taux (MAJ 29/08/2026)
- BOFiP — BOI-IF-TFB-10-60-20, exonération temporaire de deux ans : durée et portée
- Collectivites-locales.gouv.fr — Fiche de délibération TFB-1 (limitation de l'exonération)
- Construires — Exonération de taxe foncière d'une construction nouvelle (MAJ 17/05/2026)
Publié le 28 octobre 2026.
Nos guides de l'immobilier neuf sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.
Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488
